Der Leitzins, festgelegt von der Schweizerischen Nationalbank (SNB), und der hypothekarische Referenzzins, festgelegt vom Bundesamt für Wohnungswesen (BWO), spielen eng zusammen.
Der hypothekarische Referenzzinssatz wird vierteljährlich eingeschätzt und bildet eine schweizweit einheitliche Grundlage für die Festlegung des Mietzinses bei Mietverhältnissen.
In diesem Artikel lernen Sie alles über die Entwicklung des Referenzzinses und seine Auswirkungen.
Was ist der Referenzzinssatz?
Der hypothekarische Referenzzinssatz wird vierteljährlich vom Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) ermittelt und basiert auf dem Durchschnittszinssatz der Hypotheken bei Schweizer Banken. Dieser Referenzzinssatz spielt eine zentrale Rolle im Mietrecht, da er die verbindliche Grundlage für die Berechnung des Mietzinses darstellt. Eine Senkung oder Erhöhung des hypothekarischen Referenzzinssatzes kann auch eine Anpassung der Mieten mit sich ziehen.
Sowohl der hypothekarische Referenzzinssatz als auch der zugrunde liegende Durchschnittszinssatz werden jeweils zu Beginn der Monate März, Juni, September und Dezember auf der Website des Bundes veröffentlicht und in einer offiziellen Medienmitteilung bekannt gegeben. Der neue Referenzzinssatz tritt einen Tag nach seiner Veröffentlichung in Kraft.
Entwicklung Referenzzins & Leitzins
| Leitzins | Referenzzins | gültig ab | zugrundeliegender Durchschnittszinssatz |
|---|---|---|---|
| 1.25% | - | 21.06.2021 | - |
| 1.5% | 1.75% | 04.06.2024 | 1.72% |
| 1.5% | 1.75% | 02.03.2024 | 1.72% |
| 1.75% | 1.75% | 02.12.2023 | 1.69% |
| 1.75% | 1.5% | 02.09.2023 | 1.59% |
| 1.75% | 1.5% | 02.06.2023 | 1.44% |
| 1.5% | 1.25% | 02.03.2023 | 1.33% |
| 1% | 1.25% | 02.12.2022 | 1.18% |
| 0.5% | 1.25% | 02.09.2022 | 1.17% |
| -0.25% | 1.25% | 02.06.2022 | 1.18% |
| -0.75% | 1.25% | 02.03.2022 | 1.19% |
In der Tabelle oben sehen Sie, wie sich der Leit- & Referenzzins seit 2022 entwickelt hat (Stand 21.06.24). Es ist gut zu erkennen, dass sich der Leitzins schneller und öfters anpasst als der Referenzzins. Dies ist auch darauf zurückzuführen, dass der Referenzzinssatz vierteljährlich beurteilt wird, während der Leitzins in kleineren Abständen geändert werden kann.
Der Schweizer Referenzzins seit Corona
Da die Inflation in den Zeiten von Corona und auch darüber hinaus stark zugenommen hatte, musste die Schweizerische Nationalbank drastische Schritte einleiten. Infolgedessen hat die SNB den Leitzins schrittweise erhöht. Aufgrund des schnellen Anstiegs des Leitzinses hat sich auch der dem Referenzzinssatz zugrunde liegender Durchschnittszinssatz schnell erhöht. Dies führte dann zu einem Anstieg des gerundeten Referenzzinssatzes.
Seit der Pandemie sind die Mieten in der Schweiz gestiegen. Dies ist neben der Inflation und der allgemeinen Teuerung, zum Beispiel von Baumaterialien, vor allem auch auf den Referenzzinssatz zurückzuführen.
Wie wird der Referenzzinssatz berechnet?
Der Referenzzinssatz wird vom Durchschnittszinssatz aller inländischen Hypothekarforderungen abgeleitet. Konkret bedeutet dies folgendes:
- Banken mit einem Hypothekarvolumen von über 300 Mio. CHF müssen der Schweizerischen Nationalbank Daten aller Hypotheken von Schweizer Liegenschaften liefern.
- Anhand der Zinssätze und den dazu gehörigen Hypothekarvolumen berechnet die SNB einen Durchschnittszinssatz. Die Hypothekarzinsen werden dabei nach dem Volumen gewichtet.
- Der berechnete Durchschnittszinssatz wird danach nach kaufmännischen Regeln auf das nächste Viertelprozent auf- oder abgerundet.
Warum ändert sich der Referenzzinssatz so langsam?
Der Referenzzinssatz reagiert aus zwei Hauptgründen verzögert auf Veränderungen im Zinsumfeld. Erstens wird der zugrunde liegende Durchschnittszinssatz auf das nächste Viertelprozent gerundet, um kurzfristige Schwankungen zu glätten. So wird beispielsweise ein Referenzzinssatz von 1,75 % erst erhöht, wenn der Durchschnittszinssatz mindestens 1,88 % erreicht, bzw. gesenkt, wenn er unter 1,62 % fällt.
Der zweite Grund für die verzögerte Anpassung liegt im Schweizer Hypothekarmarkt. Der Referenzzinssatz basiert auf dem Durchschnittszinssatz aller bestehenden Hypotheken, wobei viele Schweizer Immobilienbesitzer langfristige Festhypotheken haben. Daher spiegeln sich Änderungen im allgemeinen Zinsumfeld erst nach einiger Zeit im Referenzzinssatz wider. Mit anderen Worten, der Referenzzinssatz enthält einen Anteil historischer Zinssätze, zu denen Festhypotheken in der Vergangenheit abgeschlossen wurden.
Zuerst gibt die SNB also mit Hilfe des Leitzinses einen bestimmten Weg vor. Die Banken nehmen dann entsprechende Änderungen an den Hypothekarzinsen vor und erst zuletzt hat dies einen Einfluss auf den Referenzzinssatz. Aus diesem Grund ändert sich der Referenzzinssatz stets verzögert oder auch in einem kleineren Ausmass als der Leitzins.
Welche Bedeutung hat der Referenzzinssatz für Mieter*innen?
Gemäß der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG, Art. 12-13) berechtigt eine Änderung des Referenzzinssatzes um ein Viertelprozent zur Anpassung des Mietzinses um folgende Werte:
- 2 %, wenn der Referenzzinssatz mehr als 6 % beträgt.
- 2,5 %, wenn der Referenzzinssatz zwischen 5 % und 6 % liegt.
- 3 %, wenn der Referenzzinssatz unter 5 % liegt.
Da der aktuelle Referenzzinssatz unter 5 % liegt, führt eine Erhöhung um ein Viertelprozent zu einer Mietzinserhöhung von 3 %.
Diese Regelungen sind seit dem 1. Januar 2008 in Kraft und haben die zuvor üblichen kantonalen Zinssätze für variable Hypotheken abgelöst, die oft auf den Zinssätzen der Kantonalbanken basierten. Die Einführung des hypothekarischen Referenzzinssatzes hat das Mietrecht schweizweit transparenter und einheitlicher gemacht.
Ein Vermieter kann den Mietzins anpassen, wenn seit der Unterzeichnung des Mietvertrags oder der letzten Mietzinsanpassung der Referenzzinssatz um mindestens 0,25 Prozent gestiegen ist. Eine Mietzinserhöhung muss dem Mieter mit dem vom Kanton genehmigten Formular und mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist mitgeteilt werden.
Im Gegensatz dazu sind Vermieter nicht verpflichtet, eine Senkung des Referenzzinssatzes automatisch an die Mieter weiterzugeben. In diesen Fällen müssen die Mieter aktiv werden und eine Mietzinssenkung beantragen.
Werden die Mietzinsen nach Anpassung des Leitzinses nun wieder sinken?
Aktuell ist noch nicht davon auszugehen, dass sich die Mietzinsen in naher Zukunft gross verändern werden. Da sich der hypothekarische Durchschnittszins auf aktuelle und vergangene Zinssätze stützt, braucht es eine langfristige Änderung des Leitzinses bis im Referenzzinssatz eine Änderung bemerkbar wird. Erst dann können Sie als Mieter*in eine Mietzinsreduktion beantragen.
Bei einem langjährigen Mietverhältnis könnte es aber sein, dass keine Reduktion gestattet wird, sofern die Vermieterschaft auch keine Mietzinserhöhung vorgenommen hat.
Fazit
Der hypothekarische Referenzzins ist eine wichtige Kennzahl in der Schweizer Finanzlandschaft. Der Referenzzins bestimmt, inwiefern Vermieter*innen den Mietzins anpassen können bzw. dürfen.
Es ist auch wichtig den Zusammenhang zwischen dem von der SNB festgelegten Leitzins, den von den Banken festgelegten Hypothekarzinsen und dem Referenzzinssatz zu verstehen. Aufgrund seiner Trägheit bedeutet eine Änderung des Leitzinses der Schweizerischen Nationalbank nicht unbedingt eine Anpassung der Mietpreise in der Schweiz.
FAQ zum Referenzzinssatz
Es folgen einige Fragen, die in Bezug auf den hypothekarischen Referenzzins immer wieder auftauchen.
Sollten weitere Unklarheiten bestehen dürfen Sie uns gerne kontaktieren. Wir sind für Sie da!
Wie oft wird der hypothekarische Referenzzins angepasst?
Das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) legt den Referenzzins vierteljährlich fest.
Welche anderen Faktoren beeinflussen den Mietzins?
Nebst dem Referenzzinssatz gibt es auch andere Faktoren, die den Mietzins beeinflussen.
Gestiegene Unterhalts- und Betriebskosten sowie die allgemeine Teuerung kann bis zu einem festgelegten Satz an die Mieter*innen weitergegeben werden.
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