Wie viel Wert hat mein Haus noch? Zu welchem Preis kann ich meine Wohnung zum Verkauf ausschreiben? Wir nehmen ihr Haus unter die Lupe!
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Wie viel Wert hat mein Haus noch? Zu welchem Preis kann ich meine Wohnung zum Verkauf ausschreiben? Wir nehmen ihr Haus unter die Lupe!
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Warum eine Immobilienbewertung durchführen lassen?
Es gibt verschiedene Gründe, warum eine Immobilienbewertung sinnvoll sein kann. Wir zeigen Ihnen in welchen Fällen Sie eine Verkehrswertschätzung von einem Profi durchführen lassen sollten.
Verkauf einer Immobilie
Finanzierung einer Immobilie
Erbschaft oder Schenkung
Im Falle einer Erbschaft muss eine Immobilie bewertet werden, um zu ermitteln, welchen Anteil die Liegenschaft an der gesamten Erbmasse hat. So kann das Erbe unter den Mitgliedern der Erbengemeinschaft fair aufgeteilt werden. Wenn Sie alleiniger Erbe der Immobilie sind, so muss aus steuertechnischen Gründen ebenfalls eine Immobilienbewertung durchgeführt werden.
Bei einer Schenkung muss der Immobilienwert für die Steuern ebenfalls festgelegt werden. Wenn die Schenkung beispielsweise als Erbvorbezug gilt, so brauchen Sie den aktuellen Gegenwert, um im Erbfall Ihre Miterben gleichberechtigt auszuzahlen.
Scheidung
Damit das gemeinsame Vermögen im Falle einer Scheidung gerecht aufgeteilt werden kann, muss ebenfalls eine Immobilienbewertung durchgeführt werden. Dies gilt natürlich nur, wenn das Haus oder die Wohnung gemeinsam gekauft, bzw. finanziert wurde.
Welche Verfahren gibt es zur Immobilienbewertung?
Eine Immobilie selber zu schätzen kann schwierig sein. Es gibt verschiedene Verfahren zur Immobilienbewertung, die sich in Ihrer Genauigkeit und Komplexität unterscheiden. Mehrere Faktoren sind für gewisse Verfahrensarten wichtiger oder weniger wichtig.
Ertragswertverfahren
Beim Ertragswertverfahren wird der Wert einer Immobilie anhand der zu erwartenden Mieteinnahmen ermittelt. Die jährlichen Nettomieteinnahmen (Bruttomiete – Nebenkosten, wie Heizung, Strom und Wasser) werden anschliessend durch einen angemessenen Kapitalisierungszinssatz dividiert. Der Kapitalisierungssatz setzt sich zusammen aus dem risikolosen Zinssatz und einem Zuschlag für das Markt- bzw. Leerstandsrisiko, den Verwaltungskosten, der Altersentwertung und dem Unterhalt. Der Referenzzins für risikolose Anlagen bietet zum Beispiel die Rendite auf 10-jährige Bundesobligationen.
Beim Ertragswertverfahren gilt: Je niedriger der Kapitalisierungssatz, desto höher der Wert der Liegenschaft.
Sachwertverfahren
Beim Sachwertverfahren wird der Immobilienwert anhand der Kosten für die Erstellung eines vergleichbaren Objekts festgelegt. Es wird also geprüft, wie viel investiert werden müsste, um diese Immobilie neu zu bauen und leitet daraus den Wert ab.
Vergleichswertverfahren / Hedonische Immobilienbewertung
Die hedonische Immobilienbewertung ist eine Bewertung im Schnellverfahren. Diese Variante wird beispielsweise von Banken angewendet, um den Verkehrswert einer Liegenschaft schnell einzuschätzen. Dieses Verfahren stützt sich auf Vergleichswerte vergangener Verkäufe. Es wird ermittelt, für welchen Preis Häuser in diesem Quartier verkauft wurden und legt somit eine ungefähre Preisspanne fest. Anzahl Zimmer, Wohnfläche, Ausbaustandart sowie weitere Faktoren fliessen hier ebenfalls mit ein.
Bei unserer kostenlosen Onlinebewertung wird ebenfalls ein Vergleichswertverfahren angewendet.
Kostenlose Onlinebewertung
Was sind die wichtigsten Faktoren bei der Immobilienbewertung?
In der folgenden Übersicht zeigen wir Ihnen kurz, welche Faktoren bei einer Immobilienbewertung besonders wichtig sind.
Lage
Die Lage einer Immobilie ist einer der wichtigsten Faktoren bei der Bewertung einer Immobilie. Die Beurteilung der Lage wird durch die Quartierssituation, Emissionen, Aussicht und weiteren Faktoren beeinflusst.
Grösse
Bezüglich Grösse spielen vor allem zwei Parameter eine Rolle. Einerseits entscheidet die Anzahl Zimmer, wie gut sich ein Haus beispielsweise für eine Grossfamilie eignet. Anderseits ist die Wohnfläche die entscheidende Zahl. Die Wohnfläche sagt aus, wie gross die Wohnung oder das Haus ist und welche Teile als bewohnbar gelten. Kalte Räume, wie beispielsweise Kellerabteil werden nicht zur Wohnfläche dazugerechnet.
Weitere Infos zur den Flächen einer Liegenschaft finden Sie hier.
Zustand
Der Zustand einer Wohnung wird beurteilt indem man berechnet, wie viel ein potenzieller Käufer investieren müsste, um die Immobilie wieder auf einen neuwertigen Ausbaustandart zu bringen. In Bezug auf die Immobilienbewertung stellt dies einen negativen Faktor dar. Der berechnete Wert wird also vom Marktwert einer Liegenschaft subtrahiert.
Ausstattung
Ähnlich wie der Zustand wird auch die Ausstattung beurteilt. Diese hat jedoch einen deutlich kleineren Einfluss, da beispielsweise Küchengeräte günstiger ersetzt werden können als ein komplettes Badzimmer.
Marktsituation
Natürlich spielt auch immer die aktuelle Marktsituation eine grosse Rolle. Bei schnell wechselnden Leitzinssätzen wächst die Unsicherheit bei möglichen Käufern und Investoren. Diese Unsicherheit kann sich ebenfalls im Verkaufspreis widerspiegeln.
Es kann sein, dass ursprünglich fair ermittelte Marktwerte am freien Markt nicht erzielt werden können, da bei Interessenten eine grosse Zurückhaltung aufgrund der Zinsunsicherheit herrscht. Diese sind nicht bereit das Risiko einzugehen. Als Verkäufer ist man gezwungen den Preis zu senken, um der Unsicherheit entgegenzuwirken.
Selbstverständlich können wir diese und noch weitere Fragen auch während des Beratunsgesprächs miteinander besprechen.
Unser Service richtet sich ganz nach Ihren Wünschen und Vorstellungen!
FAQ zur Immobilienbewertung
Es folgen einige Fragen, die bei der Vorsorge- und Nachlassplanung immer wieder auftauchen. Sollten weitere Unklarheiten bestehen dürfen Sie uns gerne kontaktieren. Wir sind für Sie da!
Wie viel kostet eine Immobilienbewertung?
Bei der IMMO-ERBEN GmbH haben Sie drei Möglichkeiten, um den Wert Ihrer Immobilie festzulegen.
Kostenlose Online-Bewertung:
Mit unserem kostenlosen Bewertungstool können Sie mit wenigen Angaben in kurzer Zeit einen ungefähren Marktwert ermitteln. Die hedonische Vergleichsbewertung liefert Ihnen eine Preisspanne, die Sie bei einem Verkauf erwirtschaften könnten.
Marktwertbeurteilung:
Für eine etwas stichhaltigere Analyse erstellen wir eine Marktwertbeurteilung mit den wichtigsten Kennzahlen ab CHF 650*. Bei einem Immobilienverkauf durch die IMMO-ERBEN GmbH führen wir dies ohne weiteren Kosten für Sie durch.
Verkehrswertschätzung:
Bei der Verkehrswertschätzung werden alle Aspekte der Liegenschaft genaustens unter die Lupe genommen. Wir erstellen Ihnen ein mehrseitiges Dossier mit einer exakten Beschreibung der Liegenschaft, der Umgebung, sowie weiteren Einflüssen zusammen. Dazu erhalten Sie unsere ausführlichen Berechnungen inklusive Reproduktionskosten, etc.
Bei der Verkehrswertschätzung verwenden wir alle oben genannten Methoden und erstellen für Sie eine realistische Mischwertrechnung. Eine Verkehrswertschätzung erhalten Sie ab CHF 1’250*.
*Die Kosten können je nach Grösse und Komplexität des Objekts varieren.
Wie läuft eine Immobilienbewertung ab?
In einem ersten Schritt sieht sich unser Experte Niklaus Schöchlin die Liegenschaft an und prüft die Qualität und den Ausbaustandart. Für interne Zwecke werden auch einige Fotos gemacht.
Anschliessend werden in unserem Bewertungstool alle relevanten Informationen zusammengeführt und der Marktwert festgelegt.
Sie erhalten danach ein Dossier mit den wichtigsten Informationen. Dieses kann zu einem späteren Zeitpunkt auch als Grundlage für einen Verkauf oder die Steuern verwendet werden.
Wie lange dauert eine Wertschätzung?
Es kommt ganz darauf an, welche Art Bewertung Sie bevorzugen. Die kostenlose Onlinebewertung ist innerhalb weniger Minuten abgeschlossen. Da die Immobilie bei der Marktwertbeurteilung sowie bei der Verkehrswertschätzung genauer untersucht wird, dauert es mindestens eine Woche ab der Besichtigung des Objekts.
Kann ich eine Immobilienbewertung selbst durchführen?
Es ist möglich eine Bewertung selbst durchzuführen. Allerdings ist dies nicht empfehlenswert, da es sich um ein komplexes Verfahren handelt, das viel Fachwissen und Erfahrung erfordert. Bei einem selbstbewohnten Objekt spielen oftmals auch persönliche Empfindungen eine Rolle, welche sich schlussendlich in einem unrealistischen Wert widerspiegeln.
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Immobilienbewertung
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Als Immobilienbewerter CAS kennt Niklaus Schöchlin die Kriterien für eine erfolgreiche Hausbewertung ganz genau. Hierbei wird nicht nur das Grundstück und die bauliche Substanz untersucht sondern alle Einflussfaktoren, die den Wert einer Liegenschaft verändern.
Bei unserem Bewertungsverfahren haben wir uns für eine Mischung aus Eigenbewertung und hedonischer Bewertung entschieden. Dies gibt erfahrungsgemäss die realistischste Schätzung.
In der herkömmlichen Bewertung ist der Wert vor allem von der Grundstücksfläche, dem Baustandard, den Renovationen und der Zimmeranzahl abhängig.
Mit Hilfe der hedonischen Bewertung wird beispielsweise auch auf Emissionen und weitere qualitative Werte geachtet. Ausserdem erhält man eine Übersicht zu den Bewertungen der Nachbarshäuser und kann so den Wohnstandort besser einschätzen.
Stehen Sie vor einem Haus- oder Wohnungsverkauf und möchten den Verkaufswert der Liegenschaft ermitteln?
Gerne stehen wir Ihnen zur Verfügung und sorgen dafür, dass ihre Immobilie zum richtigen Verkaufspreis bewertet wird.
Wussten Sie, dass teilweise auch nach Renovationen eine Neubewertung benötigt wird. Selbstverständlich stehen wir Ihnen auch hier zur Verfügung und zeigen Ihnen transparent auf, wie der Liegenschaftswert ermittelt wurde.
