Tipps für Vermietende
Das Leben ist voller unerwarteter Ereignisse!
Wenn Sie durch eine Erbschaft von einem Tag auf den nächsten Immobilienbesitzende werden, kann dies überfordernd sein. In diesem Beitrag zeigen wir Ihnen, welche Punkte es zu beachten gibt.
Natürlich können Sie die Immobilie am Markt verkaufen und müssen sich danach nicht weiter darum kümmern. Bei einer Vermietung des Objekts haben Sie jedoch die Möglichkeit zurück zu kehren und das Haus selbst zu bewohnen. Des Weiteren ist keine Grundstücksgewinnsteuer zu entrichten und durch die monatliche Miete erhalten Sie regelmässige Zahlungsströme.
Doch was gibt es bei der Vermietung zu beachten?
1. Sanierung
Bei einer geerbten Liegenschaft sind oftmals mehrere Sanierungen fällig. Holen Sie sich mehrere Offerten ein und legen Sie vor Beginn der Arbeiten ein Kostendach fest. So können Sie sich sicher sein, dass die Handwerker das Budget nicht überziehen.
2. Mieterschaft finden
Damit Sie passende Mietende finden, können Sie die Referenzen der Interessenten prüfen. Diese können zum Beispiel vom aktuellen Vermietenden oder vom Arbeitgebenden eingeholt werden.
Damit möglichst viele Interessenten angesprochen werden, können Sie neben Online-Inseraten auch in einer Zeitung oder an einem Anschlagbrett inserieren. So werden auch Personen aufmerksam, welche nicht aktiv auf der Suche sind.
3. Mietvertrag
Auch wenn Mietverträge mündlich abgeschlossen werden können, raten wir Ihnen davon ab. Denn wenn alles schriftlich festgehalten wurde, gibt es keinen Interpretationsspielraum und mögliche Probleme können vorgebeugt werden.
Nebenkosten
Die Nebenkosten sollten bereits im Mietvertrag aufgelistet werden. Vermietende können nur verlangen, was im Vertrag ausdrücklich festgelegt wurde. Ansonsten können die Mietenden davon ausgehen, dass nicht aufgeführte Leistungen im Mietzins inbegriffen sind.
Die Nebenkosten sind entweder als Pauschale zu entrichten, die sich aus den durchschnittlichen Nebenkosten vergangener Perioden zusammensetzt oder Sie bezahlen die Nebenkosten Akonto. Das heisst, Sie erhalten eine detaillierte Einsicht und bezahlen den effektiv angefallenen Betrag.
Mietzinsdepot
Ein Mietzinsdepot dient als Sicherheit für ausstehende Mieten, Nebenkosten oder Schäden, die vom Mieter verursacht wurden. Es dürfen höchstens drei Nettomieten gefordert werden. Am besten wird die Kaution bereits vor Mietantritt auf ein Sparkonto überwiesen. Dieses Konto muss zwingend auf den Namen des Mietenden laufen. Der Vermietende kann die Bank frei wählen.
Versicherung
Neben der Hausratsversicherung sollten die neuen Mietenden auch eine geeignete Haftpflichtversicherung vorweisen, um fahrlässige, vom Mietenden verursachte Schäden abzudecken.
Anfangsmiete
In einigen Kantonen ist es Pflicht, dem neuen Mietenden den Mietzins des Vorgängers mitzuteilen. Dies soll den Mietenden vor missbräuchlichen Mieten schützen. Mietende können dann 3o Tage nach Einzug einen missbräuchlichen Mietzins geltend machen. Neuvermieter müssen auf dem benötigten Formular vermerken, dass es sich um eine Erstvermietung handelt.
4. Unterhaltspflicht
Als Vermietende müssen Sie für den Unterhalt der Liegenschaft aufkommen. Dies beinhaltet die Reparatur aller Schäden, die nicht vom Mietenden verursacht wurden. In der Regel werden kleine Arbeiten von den Mietenden selbst durchgeführt.
Sobald ein Spezialist hinzugezogen werden muss, trägt der Vermietende die Kosten.
5. Zahlungsrückstand
Wenn der Mietende in Zahlungsrückstand gerät, sollten Sie schnell reagieren. Per Einschreiben können Sie dem Mietenden eine Zahlungsfrist von mind. 30 Tagen setzen. Die Frist beginnt nach Erhalt der Mitteilung. Wenn der Mietende der Forderung nicht nachkommt, können Sie ihm ausserordentlich kündigen.
Eine Kündigung vor Ablauf der Zahlungsfrist ist unwirksam.
WICHTIG: Bei Ehepaaren muss das Einschreiben an beide separat zugestellt werden, damit die Kündigung rechtens ist.
6. Mieterschäden
Mietende müssen für Schäden aufkommen, die durch unsorgfältigen Gebrauch entstanden sind und somit nicht als Abnutzung gelten.
Der Vermietende muss die Schäden jedoch beweisen können. Damit dies erfüllt ist, sollte beim Mietantritt ein exaktes Übernahmeprotokoll erstellt werden, welches den Zustand des Hauses festhält.
Für Kosten aus fahrlässiger Beschädigung kommt im Normalfall die private Haftpflichtversicherung des Mietenden auf.
Wenn der Mietende der Sorgfaltspflicht nicht nachkommt, können Sie diesen abmahnen. In der Mahnung sollte konkret beschrieben werden, welche Vorwürfe Sie geltend machen wollen und welche Vorkehrungen Sie erwarten. Hierbei muss eine Frist zur Behebung gesetzt werden.
Ist nach Ablauf der Frist keine Besserung ersichtlich, können Sie dem Mietenden im äussersten Fall eine ausserordentliche Kündigung ausstellen.
7. Kündigung
Beide Parteien können unter Einhaltung der Kündigungsfrist von drei Monaten ordentlich kündigen. Für eine Kündigung muss das vom Kanton vorgesehene Formular verwendet werden und an beide Ehegatten ausgestellt werden.
Werden diese Formalitäten nicht erfüllt, ist die Kündigung ungültig.
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